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Teil 2: Einmaleins der privaten Immobilienfinanzierung in Deutschland

Im zweiten Teil unserer Reihe stellen wir wichtige Fakten zur Rückzahlung und zur Stärkung der Rechte des Kreditnehmers vor.

Drei verschiedene Darlehensformen finden im Bereich der Baufinanzierung Anwendung. Das Annuitätendarlehen ist der klare Favorit der Deutschen, gefolgt vom Bausparvertrag und dem Versicherungsdarlehen.

Immobilienkauf - Wahl der Darlehensform
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Beim Annuitätendarlehen wird im vertraglich geregelten Turnus die Kreditsumme getilgt. Die Höhe des Darlehens verringert sich kontinuierlich wie die damit verbundene Zinsbelastung. In der Regel wird ein Annuitätendarlehen nicht über den gesamten Zeitraum der Kreditlaufzeit abgeschlossen. Üblich sind Zinsbindungen von 5, 10 und 15 Jahren. Je nachdem, auf welcher Höhe sich das Zinsniveau zum Zeitpunkt des Auslaufens der Zinsbindung befindet, kann sich für den Kreditnehmer eine Verbesserung oder Verschlechterung der Kreditkonditionen einstellen.

Wer dagegen einen Bausparvertrag zur Finanzierung einer Wohnung oder zum Hausbau abschließt, weiß über den gesamten Vertragszeitraum, mit welchen Zinsen zu rechnen ist. Das kann sich je nach Entwicklung des Zinsniveaus positiv oder negativ für den Kreditnehmer auswirken. Weiterhin können bei einem Bausparvertrag Wohnungsbauprämien zur Geltung gebracht werden. Das macht diese Finanzierung besonders für Geringverdiener attraktiv. Wenn das Bauspardarlehen die vertraglich festgesetzt Höhe der Bausparsumme erreicht hat, gleicht die Rückzahlung der des Annuitätendarlehens. Die Tilgung verringert die Kreditsumme und die Zinsbelastung. Wenn aber der Bausparvertrag erst zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs abgeschlossen wird, entspricht die Tilgung dem Vorgang des Sparens. D.h., die Verbindlichkeiten fließen in den Bausparvertrag und nicht in die Abzahlung des Kredits. Die Bausparsumme wird vorab ausgezahlt. Die Höhe der Zinsen wird auf die vorfinanzierte, bereits ausgezahlte Darlehenssumme berechnet.

Versicherungsdarlehen unterscheiden sich in der Art und Weise der Rückzahlung der Verbindlichkeiten. Während des Finanzierungszeitraumes begleicht der Kreditnehmer lediglich die Zinslast. Die Tilgung fließt in ein zwischen den Vertragspartnern festgesetzte Versicherung wie eine Renten- oder Kapitallebensversicherung. Sobald die Versicherung fällig ist, geht ihr Erlös in die Tilgung des Darlehens. Der Vorteil dieser Finanzierung ist die zusätzliche Absicherung im Todesfall des Versicherungsnehmers, und in dieser Hinsicht ist dieses Darlehen besonders für Familien interessant. Der Nachteil ist die unsichere Prognose über die Ertragssumme, die nach Ablaufen der Versicherung erzielt wird. Aktuell steht der Nutzen von Lebensversicherungen zur Diskussion, da die Versicherungsunternehmen aufgrund der Entwicklung des EZB-Leitzinses kaum Rendite an die Versicherungsnehmer weitergeben.

Gleichzeitig macht das derzeitig geringe Zinsniveau Angebote wie die des kreditfinder24 im Sinne einer ergänzenden Immobilienfinanzierung interessant. Wer zum Beispiel auf der Suche nach einem günstigen Kredit für Umbauten in der neuen Eigentumswohnung oder nach hochwertigen Dachziegeln für die hauseigene Baustelle ist, ist mit Angeboten im Internet manchmal besser beraten als mit den Leistungen der Hausbank. Die bereits vorhandene Immobilie kann dann auch als besichernder Wert aufgeführt werden. Wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, kann ein günstiger Privatkredit als ergänzende Finanzierung die bessere Lösung sein. Mit dem Kreditrechner des Kreditfinder24 bekommt man schnell einen Überblick, welche Kreditkonditionen bis zu einer Darlehenssumme von 50.000 EUR gelten. Vergleichen lohnt auf jeden Fall. Auch Stiftung Warentest rät im aktuellen Ratgeber zur Bau- und Immobilienfinanzierung eine eigenständige Recherche an. Dem Ratgeber voraus ging der unabhängige Test von Banken und Finanzdienstleistern. In der Summe haben die getesteten Institute den Verbraucher schlecht und sogar falsch beraten.

Bei der Immobilienfinanzierung sind in Deutschland klare Regeln gesetzt. Die notarielle Beurkundung ist beim Immobilienkauf und der Bestellung der Grundpfandrechte Pflicht. Seit 2008 ist das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft, das den Kreditnehmer vor einer vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrages schützt. Eine Kreditkündigung ist erst bei einem Ratenrückstand von 2,5 % der Darlehenssumme zulässig. Das verschafft dem Kreditnehmer in der Regel fünf Monate, in denen er seinen Zahlungen nicht nachkommen kann, ohne mit einer unverzüglichen Kündigung rechnen zu müssen. Eine weitere Besonderheit bei Immobilienfinanzierung ist, dass bei Zinsbindungen über 10 Jahre der Kreditnehmer ohne zusätzliche Kosten nach den 10 Jahren den Vertrag auflösen kann. Die Bank verfügt nicht über dieses Sonderkündigungsrecht. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase ist es also grundsätzlich eine Überlegung wert, eine langfristige Zinsbindung zu wählen.

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